Оценочная компания «Константа»

С 01 января 2021 года в России начала применяется прогрессивная шкала по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

НДФЛ является одним из основных налогов в России. Исчисляется в процентах от совокупного дохода физических лиц (ФЛ) за минусом документально подтвержденных расходов.

Перемены коснулись ставки, которая для россиян с уровнем дохода более 5 млн в год увеличилась с 13% до 15%. Нововведение касается и тех граждан, кто не получает высокую зарплату, но продает дорогую недвижимость.

Начиная с 2021 года это будет вот так:

Доход ФЛ за год	Ставка налога до 2021 года, %	Ставка налога после 2021 года, %
Менее 5 млн. рублей	13	13
Более 5 млн. рублей	13	15

Когда неизбежна оплата налога

Высокая ставка на доходы с реализации недвижимости применима в ситуациях, когда сумма сделки по договору купли-продажи (ДКП) составляет более 5 млн. руб. В настоящий момент уплачивать налог не нужно в случаях, если вы продаете жилье, которым владели более 3-х лет, и которое:

1. Является на момент заключения договора купли-продажи единственным;
2. Квартира была получена по договору дарения от близкого родственника, ренты;
3. Вы продаете унаследованное жилье.

Во всех остальных случаях, за исключением продажи недвижимости по прошествии 5 лет с момента приобретения, предусмотрен НДФЛ.

Как посчитать сумму налога для уплаты в бюджет

Рассчитывают предназначенную для внесения в бюджет сумму для уплаты налога по следующей формуле:

НДФЛ = ([налогооблагаемая база] — [имущественный вычет]) × 13%

В формуле налогооблагаемая база определяется как цена продажи жилья или 70% от его кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость должна быть определена по состоянию на 1 января того года, в котором проходит сделка.

Важно понимать, что для проданных в 2020 г. квартир расчет НДФЛ осуществляется по старой ставке, которая равна 13%. Каких-либо доначислений законом не предусмотрено. По новым правилам налог в размере 15% уплачивается только с так называемого сверхдохода, когда налогооблагаемая база более 5 млн. руб.

Это означает, что при расчете суммы налога при продаже квартиры стоимостью, например, 17 млн руб., нужно учитывать в том числе сумму, по которой она была приобретена (предположим, что жилье было куплено за 10 млн руб.), а также применить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Предположим, что кадастровая стоимость объекта ниже, чем указанная в договоре купли-продажи сумма.

При указанных условиях расчет будет следующим:

Налогооблагаемая база составляет 16 млн. руб. = 17 млн. руб. – 1 млн. руб.

НДФЛ = [5 млн × 13%] + [11 млн × 15%] = 2,3 млн руб.

Немаловажен тот факт, что официально работающие граждане имеют возможность вернуть часть потраченных на приобретение жилого помещения денежных средств. В частности, речь идет об уплаченных банку процентах, если квартира куплена в ипотеку. В случае покупки жилья супругами, право на налоговый вычет имеет каждый из них.